"Синегорье" (Челябинск)
5(386) от 30-01-2008
Тема номера
Птица-стройка
С начала реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» доступность жилья
в России снизилась в полтора раза. Такой несвоевременный итог работы над национальным проектом обнародовал недавно председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев. «Можно разбираться, почему это произошло, но как факт это нужно зафиксировать», – сказал он. Собственно, выводы председателя экспертного совета вряд ли кого-то удивили. Разве что смелостью: надо же, все помалкивают, а он сказал.
Что жилье у нас дорожает намного быстрее, чем растут зарплаты большинства россиян, и что раздача денег в виде субсидий и попытка «раскрутить» ипотеку в условиях дефицита жилья и высокой инфляции еще больше ускорили этот процесс – очевидно для многих.
– Примерно 40 процентов граждан России, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, сегодня оказались между двух стульев, – говорит депутат Госдумы Галина Хованская. – С одной стороны, эти люди не имеют права на социальное жилье, потому что у них есть определенные доходы (бюджетники, военно?служащие...). С другой стороны – они не в состоянии приобрести коммерческое жилье. Снимать квартиру этой категории граждан тоже не под силу.
Депутат забыла добавить, что россияне, имеющие право на социальное жилье, ждут его, как правило, всю жизнь. Как исключение, лет 20–30.
В общем, с доступностью квадратных метров положение все хуже, но квартир и домов тем временем строится все больше! Отовсюду приходят радостные вести. За 11 месяцев прошлого года по России сдано жилья на 29,9 процента больше, чем за соответствующий период позапрошлого. Быстро увеличиваются объемы малоэтажного строительства. Правда, в основном это особняки в 150–300, а то и в 400–800 метров. С «многоэтажным» строительством тоже выходит занятно: например, на московском рынке новостроек 80 процентов составляет элитное жилье и квартиры бизнес-класса. И все это, конечно, зачисляется в духоподъемные успехи российских строителей. Без скучной дифференциации по сегментам.
Так что, когда семья топ?менеджера нефтяной компании или заместителя губернатора к семикомнатной квартире прикупает просторный дом в пригороде и справляет сыну?студенту приличную «двушку» в столице – это тоже, чтоб вы знали, по большому счету достижения нацпроекта «Доступное жилье».
Дьявол таится в деталях
Но почему так получается? Где квартиры эконом?класса? Их тоже строят. Идеологи и кураторы «Доступного жилья», не все продумав с ипотекой, честно стараются исправить ошибки. Они пытаются упростить законодательство о выделении земли под застройку и уменьшить количество согласований. Они взялись комплексно решать проблемы инфраструктуры для начала хотя бы в «пилотных» регионах. Предпринимают шаги для увеличения производства строительных материалов. А кроме того, у нас теперь есть масштабные партий-но?правительственные проекты «Свой дом» и «Одноэтажная Россия». Вдвоем они тянут, без преувеличения, на национальную идею.
Работа по всем этим направлениям ведется, и в ней достигаются определенные успехи. Но как?то выходит, что в важных мелочах случаются сбой или заминка. Почти всегда. Вот, например, осенью 2006 года автор этих строк наблюдал с близкого расстояния дебаты в Госдуме на тему упрощения бюрократических процедур в строительстве и вокруг него. Многие необходимые поправки прошли все рогатки и были приняты. Однако, допустим, перевод земель сельскохозяйственного назначения под застройку как был в юридическом смысле процедурой мутной и тошнотворно длительной, так и остался. Да и сам вопрос о том, куда нам их столько, этих нетронутых сельхозземель, по?прежнему не получил вразумительного ответа. И таким образом был сохранен острый дефицит земельных участков под строительство. При всей немерености российских просторов. Земли девать некуда, а она все дорожает и дорожает. Как это выходит? Кто в самый ответственный момент толкнул парламентариев под руку?
Потом свершения продолжились, но вдруг нечаянно «завис» другой важнейший законопроект – о жилищных кооперативах. В конце 2006 года и начале следующего раз десять было заявлено, что совсем скоро, на днях, завтра, он будет представлен в Думу – и откроется «небо в алмазах»! Не открылось. «Старая» Дума ушла в историю, не доведя дело до конца.
Или такая история: с весны 2007 нам в подробностях рассказывали о 38 площадках под строительство в 11 «пилотных» регионах. А также о 20 млн. кв. метрах жилья, которые на этих площадках можно будет построить. К ним, писали газеты и рассказывал телевизор, уже подводят инженерные сети и дороги. Словом, не позже, чем к октябрю, стройплощадки будут выставлены на аукционы. Пришел и тихо минул октябрь. В ноябре один из руководителей нацпроекта, господин Браверман, сообщил, что с аукционами все не так просто, хотя проблемы носят, «к счастью, не административный характер». После чего и ноябрь закончился, и декабрь, а про эти площадки с сетями уже не вспоминают.
Опять автомат Калаш-никова
Отдельного рассказа заслуживают успехи в малоэтажном строительстве. Полтора года назад Дмитрий Медведев первый раз объявил, что приоритетом в решении доставшего россиян квартирного вопроса будет именно «малоэтажка». Земли в России много. Рабочих рук и природных стройматериалов тоже. Есть современные недорогие технологии. И значит, пора начинать массовое строительство благоустроенных поселков, как за границей. Десятки и сотни тысяч, а потом, может, и миллионы красивых домиков эконом-класса с удобствами, с гаражом и лужайкой на заднем дворе помогут поднять малые города России и станут альтернативой монополизированному и коррумпированному строительству в мегаполисах.
Но жизнь опять все меняет до неузнаваемости. Например, вот что получилось в Калужской области. В ноябре 2006 года, в ногу со временем, местный губернатор Анатолий Артамонов сообщил прессе, что через год в ближнем пригороде будет возведен благоустроенный поселок Молодежный. Губернатор пообещал, что деревянные домики площадью в 49 квадратных метров обойдутся будущим хозяевам в 200 долларов за метр.
Год прошел, до полной сдачи поселка еще далеко, однако первые жильцы в Молодежном действительно получили ключи. Правда, домики в ходе согласований и уточнений проекта «усохли» до 36 метров, а заявленная цена, наоборот, выросла почти в четыре раза: до 18 700 рублей за метр. Это более чем 760 долларов. Так что первый блин вышел все-таки комом: полсотни квадратных метров за 10 тысяч долларов – это одна история, тут действительно был бы прорыв и ослепительные перспективы. А 36 метров за 30 тысяч – совсем другая. И размерчик сиротский, и деньги за жилье в поселке без детского сада и школы совсем не маленькие. Такая сумма для калужан эквивалентна примерно 150 тысячам «московских» долларов. За 30 тысяч на окраине Калуги можно купить благоустроенную «однушку». Правда, совсем «убитую», но ведь и в микродомик за околицей надо вкладываться, он сдается без отделки.
Отчего так промахнулись с ценой? На этот вопрос калужские руководители отвечают неохотно. Начальник профильного управления областного министерства строительства и ЖКХ Николай Полежаев работает в своей должности только четыре месяца и про обещание губернатора насчет двухсот долларов ничего не слышал. Его заместитель Дмитрий Денисов что-то такое припоминает, но, может, Артамонов говорил про евро? Нет, про доллары? И диктофонная запись есть? Но вы же знаете, как все подорожало за последний год. Кроме того, из областного бюджета предполагалось направить на прокладку инженерных сетей и дорог к Молодежному более ста миллионов рублей, а удалось найти только сорок два миллиона.
Еще несколько «малоэтажных» проектов пытается реализ овать давний оппонент московского мэра, бизнесмен и общественный деятель Александр Лебедев. Он заявил, что столичные и вообще городские цены на многоэтажное жилье в России искусственно завышены, что победить монополистов можно через развитие загородного строительства. И взялся доказать это на практике. Строительный холдинг, созданный Александром Евгеньевичем, сразу в нескольких регионах приступил к возведению загородных поселков. По самым современным, как было заявлено, технологиям.
Осенью прошлого года появилась информация: первые два поселка в Подмосковье, на Ярославском шоссе, уже построены. Но говорилось об этом как-то негромко и с отступлениями насчет того, что проблемы инфраструктуры по вине чиновников решаются крайне медленно. Вслед за этим недружественная московская пресса и вовсе понесла лебедевские проекты по кочкам. Мол, у него каркасно?щитовой дом без газового отопления стоит 370 тысяч долларов, а в соседней деревне можно купить полноценный каменный особняк такого же размера за 390 тысяч. И со всеми удобствами. Лебедев на эти нападки пока не ответил. Кажется, он в последнее время охладел к стройиндустрии. Александр Евгеньевич намного активнее и азартнее высказывается сейчас по проблемам московских пробок.
В общем, была надежда, что те силовые поля и те лекала, по которым очень своеобразно скроено городское российское строительство, не будут мешать за городом, на просторе. Но быстро выяснилось, что «правила игры» там пока те же самые. Собирай хоть IBM, хоть кухонный комбайн, все равно получается автомат Калашникова.
Над
Канадой небо синее
Евгений Новиков, гендиректор небольшой строительной компании «Актис-Строй», год стажировался в Канаде. Насмотрелся разных чудес. Оказывается, в одной только провинции Онтарио, где живет 10 миллионов человек, спокойно и размеренно строят каждый год по 40 млн. кв. метров жилья. А в России при населении в 143 миллиона – с боем, громом, атаками и отступлениями построили в 2006 году 50,5 млн. кв. метров. В расчете на каждого жителя это в десять раз меньше, чем в Онтарио.
Вряд ли канадцы настолько нас умнее и деловитей. Они, говорит Евгений Новиков, люди как раз простые, но у них там круглое всегда катают, а плоское – носят. Не наоборот.
Российский гендиректор рассказывает, как в провинции Онтарио выделяют землю под застройку: сразу большими массивами, по 70–100 гектаров, а не клочками в гектар-полтора, как у нас. Тогда есть смысл затягивать на этот крупный массив инженерные сети. И обходятся сети дешево. Землю под строительство в Канаде осваивают системно, в соответствии с генеральным планом развития территории, составленным на много лет вперед. У нас же о необходимости генпланов долго твердили большевики, потом демократы, теперь вот твердят государственники.
Очень по-разному у них и у нас обстоит дело с ценами на жилье. У канадцев этот пазл складывается легко, даже как-то несерьезно: вот стоимость земли, инженерных сетей, стройматериалов, банковского кредита. Вот зарплата строителей, плюс двадцать процентов рентабельности (больше не получится, потому что вокруг конкуренты) – и на выходе цена квадратного метра готовой жилплощади с пятью вариантами отделки.
У нас же цены – это всегда высшая математика пополам с алхимией. Каким образом при маленьких зарплатах российских монтажников, бетонщиков, плотников, штукатуров и рабочих цементных заводов в России квадратный метр получается дороже, чем в Германии или Канаде, в которых зарплаты у народа в три раза выше – никакой арифметикой не объяснишь.
Но при чем тут вообще арифметика? У нас не Канада. Серьезные русские люди зарабатывают большие деньги, отстегивая сколько положено другим серьезным русским людям. Чтобы те, например, оставляли им нужные щели в законах. Все остальные читают «аналитику» боянов вещих из агентств недвижимости про «объективные тенденции рынка» и вздыхают. Власть… А что власть? Первый вице?премьер до последнего времени только махал деревянной сабелькой да хмурил брови. Вот и весь административный ресурс.
Отчего было снижаться ценам на недвижимость? Они и не снижались, несмотря на успехи в строительстве, а наоборот, росли.
Нацпроект «Доступное и комфортное жилье» с точки зрения интересов пока что выглядит так. Представьте бригаду хирургов, которая выполняет сложную операцию, а медсестра с ассистентом озабочены в первую очередь тем, чтобы дождаться, когда главный отвернется – и отхватить от больного мясца для дома, для семьи.
Вполне очевидно, что вопрос о том, начнется ли у нас массовое строительство доступного жилья, это не столько вопрос технологий или даже «правильных» законов, сколько вопрос политической воли. Снижение чудовищной «маржи» на всех этапах согласования строительных вопросов и тем более удешевление земли невыгодны для значительной части российской элиты. Особенно местной. Этих людей сейчас пытаются подвинуть. Но с какой стати им подвигаться?
Вот разве с той, что диспозиция в операционной небезопасна для здоровья самих врачей и ассистентов. Поскольку на восьмом году роста международного авторитета России и укрепления внутренней стабильности, о которой чудным звоном заливается колокольчик на втором канале, разница между богатыми и бедными у нас намного выше, чем в канун Октябрьской революции.
Виктор ШАЦКИХ
