Граждан хотят обязать покупать квартиры в новостройках только через банки
И без того не слишком стабильную ситуацию на первичном рынке жилья усугубляют разговоры о скором реальном запрете такой популярной схемы покупки недвижимости, как договор долевого участия. Насколько они обоснованы, и какие механизмы будут задействованы для этого в самое ближайшее время? Мы разбираемся в ситуации вместе с экспертами.
Не получилось бы как всегда
В российском правительстве всерьез обсуждается необходимость внесения изменений в один из важнейших действующих законов в сфере строительства нового жилья — 214-ФЗ. По мнению чиновников, это позволит дополнительно защитить дольщиков в связи с последними событиями на рынке недвижимости. В среднесрочной перспективе речь идет о полной заморозке реализации жилья в строящихся домах (обсуждаемый срок введения запрета — 2020 год).
Начиная с 2016 года до этого момента представители власти предлагают ввести так называемый переходный период, в течение которого непосредственное финансирование покупки недвижимости на этапах строительства будет осуществляться только через специальный банковский счет и с предоставлением банковской гарантии.
Зачем это потребовалось и насколько реальны перспективы внедрения данного нововведения? Мы поговорили об этом с генеральным директором компании Galaxy Group Евгением Штраухом.
«СП»: — Скажите, насколько высоко вы оцениваете жизнеспособность и эффективность данной схемы?
— Эту проблему я знаю не понаслышке, поскольку являюсь членом рабочей группы партии «Единая Россия» по работе с обманутыми дольщиками. Тема ужесточения контроля за средствами таких покупателей жилья отнюдь не нова, она обсуждается уже порядка семи лет, и в данный момент наблюдается новый всплеск интереса к этому вопросу.
Проблема обманутых дольщиков есть — от этого никуда не уйти. Но она постепенно решается. Мы стараемся находить новые инструменты борьбы с недобросовестными застройщиками. И результаты этой работы уже видны — количество обманутых дольщиков как в целом по стране, так и в Подмосковье за последние три года сократилось в разы.
В том виде, в котором решение проблемы обманутых дольщиков обсуждается сегодня, оно коснется не только недобросовестных застройщиков. Оно неминуемо затронет и всю строительную индустрию. А в ней задействованы громадные производственные и человеческие ресурсы, работающие на заказы этого сегмента экономики. Навряд ли такие потрясения будут полезны российской экономике, тем более сейчас. Это, конечно, не означает, что не стоит абсолютно ничего менять, но рубить с плеча совершенно точно не нужно.
«СП»: — Общеизвестно, что идеальных решений не бывает. В чем вы видите основные недостатки предлагаемых изменений?
— Самое неприятное здесь то, что, повторюсь, в этот сложный период кризисных потрясений вопрос с дольщиками может быть решен в ускоренном темпе. И решение может оказаться не самым удачным. В настоящее время решить проблему предлагается кардинально, одним махом поменяв выстроенную схему финансирования строительства. Но вакцины, которая сразу решит все проблемы, к сожалению, не бывает. Когда-то нам уже обещали к восьмидесятому году построить коммунизм и выдать каждому по отдельной квартире. Однако мы до сих пор расселяем людей из коммуналок и живем совершенно в другой стране. Решить все с наскока — не получится! Более того, неверные решения могут привести к обратному эффекту.
Вот сейчас много говорится о специальном счете в банке, откуда уже деньги должны идти на строительство. По сути, фактически предлагается передать контроль над расходованием денежных средств банкам. Однако, принимая во внимание сегодняшние темпы отзыва банковских лицензий Центробанком РФ, такое предложение отнюдь не выглядит логичным. Если сегодня средства граждан выводят недобросовестные застройщики, то завтра этим будут заниматься недобросовестные кредитно-финансовые организации. Решит это проблему? Конечно, нет!
(Здесь, пожалуй, уместно будет отметить довольно интересный факт: все банковские организации, к которым мы обратились с просьбой прокомментировать предлагаемую новацию, под различными предлогами, но достаточно категорично отказались это делать — авт.)
«СП»: — Если с недостатками все более или менее понятно, то в чем главное преимущество инициативы?
— То, что сейчас чиновники активно обсуждают проблемы строительного сектора, является позитивным сигналом для рынка. Подобные инициативы необходимы: нужен контроль за застройщиками, нужна чистка рынка от недобросовестных игроков, требуется планомерная работа государства, застройщиков, банков, для выработки эффективных инструментов по защите прав дольщиков. И многие игроки рынка, как добросовестные застройщики, со своей стороны готовы обсуждать эти вопросы.
Инициативы, которые сейчас обсуждаются — необходимы. Но решать проблемы нужно не нахрапом, не на волне популизма — когда тема горячая, а планомерно, привлекая экспертов. Только инициативой сверху проблему дольщиков не решить — из кабинета в Белом доме сложно понять все нюансы работы строительной отрасли. Нужны эксперты, специалисты рынка — к обсуждению нужно привлечь застройщиков, девелоперов, банкиров, которые смогут найти эффективные решения.
«СП»: — Многие застройщики говорят, что введение такой системы приведет в конечном итоге к значительному удорожанию жилья. Это действительно неизбежно?
— Последнее предложение властей на переходный период до 2020 года сводится к ужесточению контроля за использованием средств дольщиков. Но как эта идея будет реализовываться на практике? Этого пока не знают даже сами чиновники.
Если говорить в целом об инициативе, то ужесточение контроля — это дополнительные издержки, вне зависимости от того, на кого этот контроль будет возложен. Это будут либо финансовые, либо временные потери, что, в принципе, одно и то же. Естественно, это приведет к удорожанию строительства, что, конечно же, найдет отражение в ценах недвижимость.
Справка «СП». По данным правительства Московской области, в настоящее время из 605 застройщиков, работающих в регионе, средства дольщиков использует 591 компания. Представители крупнейших девелоперов уверяют: доля этих средств в финансировании строительства часто достигает 80%. Как отметили опрошенные «СП» эксперты, если предлагаемая схема будет реализована, то застройщики столкнутся с ощутимым снижением доходности. Между тем, согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), из 3486 компаний-девелоперов на территории России только 4 заслуживают полного доверия, а примерно шестая их часть вызывает серьезные вопросы у аналитиков.
Российские рабы не желают брать кредиты на десятилетия, передавать их потомкам.
